超長(zhǎng)國(guó)債來(lái)了，高凈值客群的機(jī)會(huì)在哪兒？

有人說(shuō)，2024年是全球經(jīng)濟(jì)的“分化年”，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)突圍的“關(guān)鍵年”。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍處在關(guān)鍵階段，長(zhǎng)期向好的基本趨勢(shì)沒(méi)有改變，但也需要克服一些挑戰(zhàn)，而鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的良好勢(shì)頭，離不開(kāi)政策的有效銜接、接續(xù)發(fā)力。

近期，財(cái)政政策和貨幣政策相繼實(shí)施，其中兩項(xiàng)備受關(guān)注。

一是，超長(zhǎng)期特別國(guó)債發(fā)行，一經(jīng)上市就被搶購(gòu)，可謂“一券難求”。5月13日，財(cái)政部公布了2024年一般國(guó)債、超長(zhǎng)期特別國(guó)債發(fā)行有關(guān)安排。截至6月17日，超長(zhǎng)期特別國(guó)債已完成兩期發(fā)行，共發(fā)行800億元。

二是，央行在二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展國(guó)債買賣，引發(fā)“貨幣發(fā)行改以國(guó)債為錨”的市場(chǎng)討論。4月份，中國(guó)人民銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人接受《金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，央行在二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展國(guó)債買賣，可以作為一種流動(dòng)性管理方式和貨幣政策工具儲(chǔ)備。

積極的財(cái)政政策與穩(wěn)定的貨幣政策高度協(xié)調(diào)，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，減少經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，有效支持經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)。“超長(zhǎng)國(guó)債發(fā)行+貨幣發(fā)行以國(guó)債為錨”無(wú)疑在釋放一個(gè)信號(hào)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期、溫和通脹的周期。

配圖來(lái)自Canva可畫

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)生變化的同時(shí)，嗅覺(jué)敏感的投資者對(duì)于資產(chǎn)配置的焦點(diǎn)也從“創(chuàng)富”逐漸轉(zhuǎn)移到“守富”。而房地產(chǎn)作為抵御通脹、分散投資風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，自然成為高凈值客群重點(diǎn)關(guān)注的選項(xiàng)之一。

好房子成高凈值客群資產(chǎn)配置“聚集地”

高凈值客群通常追求資產(chǎn)配置的多樣化，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)，可以有效平衡投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，但樓市風(fēng)云變幻，不是所有房子都保值。

盡管處在政策提振期，房地產(chǎn)行業(yè)仍然呈現(xiàn)明顯的多層次分化趨勢(shì)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩極分化必然導(dǎo)致房子價(jià)值兩極分化，所以選對(duì)房子十分重要。評(píng)估當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和趨勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，高凈值客群最優(yōu)質(zhì)、最首要配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，無(wú)疑是核心城市核心地段的好房子。

一方面，市場(chǎng)政策環(huán)境對(duì)核心城市核心地段房子構(gòu)成支持因素，而且它的市場(chǎng)認(rèn)可度高、稀缺性顯著，具有長(zhǎng)期增值潛力，能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)富的保值和增值。

高能級(jí)城市通常是國(guó)家政策的重點(diǎn)扶持區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、科技創(chuàng)新等方面都會(huì)獲得更多的政策支持，這些政策有助于提升核心區(qū)房子的價(jià)值和市場(chǎng)信心。另外，城市中心土地資源有限，供應(yīng)量相對(duì)固定，需求長(zhǎng)期存在，這種稀缺性使得這類房子的價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，且具備較強(qiáng)的保值增值力。

另一方面，核心城市核心地段的好房子能夠提供高品質(zhì)的生活和社交資源，具有較高的穩(wěn)定性，有助于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)健管理。

這類房子通常配備高端的生活設(shè)施，如頂級(jí)物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)的教育資源、醫(yī)療資源以及商業(yè)資源，可以為高凈值人群提供了高品質(zhì)的生活環(huán)境。更重要的是，它聚集了大量的高凈值人群，居住在這里有助于建立和維持高端社交圈，有利于商業(yè)合作和資源整合。

核心城市核心地段的房子適合居住，還有較高投資價(jià)值，這樣具備雙重屬性的好房子，自然成為高凈值客群資產(chǎn)配置“聚集地”。

優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)：核心地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、實(shí)力品牌缺一不可

眾所周知，資產(chǎn)配置的邏輯是及時(shí)捕捉市場(chǎng)機(jī)遇并做出投資選擇，當(dāng)前全國(guó)范圍許多樓盤都處于價(jià)格洼地狀態(tài)，這或許是一個(gè)機(jī)遇。

那么，怎樣的樓盤具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的特質(zhì)？不妨以網(wǎng)簽322億刷新北京商品住宅單盤歷史銷售金額記錄的北京城建天壇府為例，通過(guò)對(duì)其標(biāo)準(zhǔn)的分析，可為尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的樓盤提供有價(jià)值的參考。

區(qū)域價(jià)值，高能級(jí)城市核心地段，投資升級(jí)潛力大。北京城建天壇府坐落于北京城中軸線上，毗鄰天壇，處于核心交通位置，路面交通暢達(dá)，周邊環(huán)境優(yōu)越，城市配套齊全。

在交通方面，天壇府位處二環(huán)路，15min內(nèi)直達(dá)前門、王府井；30min內(nèi)直達(dá)東城商務(wù)區(qū)、CBD片區(qū)、麗澤金融區(qū)；10min抵達(dá)北京南站，還聚合14號(hào)線、5號(hào)線、8號(hào)線3條軌道交通，無(wú)論是開(kāi)車還是地鐵都十分便利，出行無(wú)憂。

在生態(tài)人文方面，天壇府緊靠世界文化遺產(chǎn)“天壇公園”、建于 1956 年的“北京市琺瑯廠”和享譽(yù)京城的百年老字號(hào)“龍順成”，具有良好、舒適的人文氛圍。在生活設(shè)施配套方面，天壇府是北京城建在東城二環(huán)打造的130萬(wàn)方復(fù)合大盤，該復(fù)合大盤集住宅、商業(yè)、辦公、教育于一體，完全可以滿足居民的日常生活需求。

不僅如此，天壇府周邊醫(yī)療資源豐富，5公里范圍內(nèi)有協(xié)和醫(yī)院、同仁醫(yī)院等全國(guó)著名的三甲醫(yī)院，3公里范圍內(nèi)有北京口腔醫(yī)院、北京中醫(yī)藥大學(xué)東方醫(yī)院、北京友誼醫(yī)院等三甲醫(yī)院。教育資源也是一大亮點(diǎn)，鄰近一師附小、景泰小學(xué)、匯文中學(xué)等學(xué)校，還有多個(gè)大型商圈，周邊生活服務(wù)設(shè)施配套非常完善。

毫不夸張地說(shuō)，天壇府就在皇城根下，不僅擁有得天獨(dú)厚的人文環(huán)境，還擁有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配套。更重要的是，城市規(guī)劃下，東西城少有新的住宅土地供應(yīng)，天壇府的區(qū)域價(jià)值可想而知。

因此從區(qū)域價(jià)值來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)首先應(yīng)該位于一線城市的核心地段，因?yàn)閰^(qū)域決定了樓盤所能獲得的配套資源和便利程度，這些因素不僅提升了居住品質(zhì)，也增加了房產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值。

產(chǎn)品價(jià)值，建筑大師的匠心之作，稀缺性強(qiáng)、保值增值性高。北京城建天壇府具有頂級(jí)城心資源的占有、獨(dú)特的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)、兼具品質(zhì)感和科技感的稀缺屬性，使用價(jià)值和居住舒適度非常高。

天壇府“天壇+東城+二環(huán)”的地理位置注定了它的稀缺性，而高端定位下的建筑形制、園林打造、空間功能又保證了它的高品質(zhì)。

在建筑形制方面，天壇府汲取皇乾殿三段式結(jié)構(gòu)以及太和殿廡殿頂設(shè)計(jì)理念，呈現(xiàn)一種既保留傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，又符合現(xiàn)代審美需求的獨(dú)特建筑風(fēng)格；在園林設(shè)計(jì)方面，天壇府邀請(qǐng)中國(guó)新中式園林設(shè)計(jì)翹楚——深圳奧雅的李寶章團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，其巧妙地將皇家園林的大氣磅礴與江南園林的婉約靈秀結(jié)合起來(lái)，為居民提供了一個(gè)多層次、富有變化的獨(dú)特的園林景觀。

在空間功能方面，天壇府基于現(xiàn)代高端人群的居住習(xí)慣，打造建筑面積約150-280平方米三至四居考究空間，覆蓋多元化居住需求。

從這些情況來(lái)看，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的升值潛力主要集中于產(chǎn)品的稀有性和高品質(zhì)，這樣的房產(chǎn)在資本市場(chǎng)通常具有較高的認(rèn)可度和流通性。

品牌價(jià)值，老品牌、管理佳、好口碑，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。北京城建天壇府是由大型專業(yè)品牌地產(chǎn)商北京城建打造的東城區(qū)最大的城市更新項(xiàng)目，其曾經(jīng)參與打造大興機(jī)場(chǎng)、鳥巢等標(biāo)志性項(xiàng)目，已積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

一般來(lái)說(shuō)，老牌房地產(chǎn)品牌具備良好的品牌聲譽(yù)、成熟的管理體系、豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。在市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變的情況下，老牌房企能夠更好地應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)，保持健康的財(cái)務(wù)和穩(wěn)定的市場(chǎng)占有率，具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

北京城建地產(chǎn)成立于1998年，連續(xù)15次榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司Top10”，并成功打造出“龍樾系”“國(guó)譽(yù)系”等一系列享譽(yù)全國(guó)的精品地產(chǎn)項(xiàng)目。北京城建地產(chǎn)在各類型項(xiàng)目中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)為他們更好地打造天壇府項(xiàng)目提供了有力支持。

對(duì)于購(gòu)房者和投資者來(lái)說(shuō)，具有品牌保障的天壇府，無(wú)疑是一個(gè)更為穩(wěn)妥和安心的選擇。

從天壇府這個(gè)例子可以看出，一線城市核心地段的豪宅是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這種高價(jià)值樓市本身具備很多特殊之處，比如：得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、高品質(zhì)的產(chǎn)品、可預(yù)見(jiàn)的發(fā)展前景，這些條件也正是其他低價(jià)值樓市所欠缺的。

從稀缺到必需，高價(jià)值樓市成資產(chǎn)配置“寵兒”

在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍存在諸多不確定因素的情況下，站在財(cái)富管理客戶群頂端的高凈值人群愈加求穩(wěn)。一線城市核心地段的豪宅作為稀缺資源，具有多重投資優(yōu)勢(shì)，而且一線城市限購(gòu)政策已經(jīng)“松綁”，這對(duì)于高凈值客群來(lái)說(shuō)是個(gè)好機(jī)會(huì)。

一方面，現(xiàn)在股票市場(chǎng)和其他投資渠道的波動(dòng)性較大，而房地產(chǎn)尤其是高價(jià)值樓市，有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，更有投資價(jià)值。

歷史數(shù)據(jù)表明，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷波動(dòng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，其總體趨勢(shì)是增值的，尤其是高價(jià)值樓盤。其憑借穩(wěn)定的資產(chǎn)屬性、稀缺性、高需求、穩(wěn)定租金收入及政策支持，展現(xiàn)出較高的保值能力。所以作為一種穩(wěn)健的投資選擇，高價(jià)值樓市無(wú)疑具有更高的投資價(jià)值。

一線城市豪宅成交數(shù)據(jù)也印證了這一觀點(diǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一季度，某一線城市總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅成交了1213套，創(chuàng)下2016年以來(lái)單季度最高，其中3000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元高端住宅成交531套，5000萬(wàn)元以上高端住宅成交129套，成交套數(shù)均已達(dá)到2023年全年的七成左右。

另一方面，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的支持政策還將會(huì)持續(xù)，政策紅利和市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，一線城市核心地段豪宅的價(jià)值也會(huì)得到提升。

近年來(lái)，國(guó)家推出了一系列政策舉措以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京、上海、深圳等一線城市接連放松限購(gòu)政策。3月27日，北京取消了執(zhí)行2年多的離婚限購(gòu)政策；5月6日，深圳發(fā)布新政，對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行分區(qū)優(yōu)化，多個(gè)區(qū)域放寬限購(gòu)；5月27日，上海優(yōu)化非滬籍居民購(gòu)房條件，取消離異購(gòu)房限制。

從“房住不炒”到針對(duì)剛需和改善型需求的支持政策，這種轉(zhuǎn)變表明國(guó)家深知保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。未來(lái)，國(guó)家將繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是在核心城市，政策支持會(huì)更為明確和有力，這將進(jìn)一步提升高價(jià)值樓盤的吸引力。

總而言之，無(wú)論是政策紅利的推動(dòng)，還是市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，高價(jià)值樓市都具備了成為資產(chǎn)配置“寵兒”的充分條件。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下，高價(jià)值樓市從稀缺品變?yōu)橘Y產(chǎn)配置的必需品，其背后的投資邏輯和市場(chǎng)趨勢(shì)都顯示出，這一領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)成為高凈值客群關(guān)注的焦點(diǎn)。

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