破除客流少、收租難魔咒，商業(yè)地產(chǎn)須走向精細化運營

新零售浪潮下,“人”和“貨”相繼數(shù)字化,“場”終于也來到了數(shù)字化的前夜。商場悶聲收商戶租金賺錢的滋潤日子一去不復返。走向精細化運營,已是商業(yè)地產(chǎn)往后發(fā)展的必然方向。

在以“場”為商業(yè)核心的年代,商場主要靠租金盈利,租金占據(jù)了其收益的80%。簡單來說,商場的租金價值主要體現(xiàn)在兩個方面:一是空間的價值,空間越大、配套設(shè)施越齊全,租金就越高;二是客流的價值,人流量大的商場,租金自然也更高。

但近年來,商場的日子漸漸變得不好過。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年全國計劃開業(yè)購物中心970家,實際開業(yè)504家,購物中心整體開業(yè)率下降至52%。一方面,電商的崛起狠狠地撞了下商場的腰,使其地位有所動搖。另一方面,商場之間的競爭不斷加劇。商場同質(zhì)化越來越嚴重。客流不旺、租戶難求,粗放運營模式下的租金收入已經(jīng)觸頂。另外一個至關(guān)重要的因素是中國消費者升級和實體零售業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型,現(xiàn)在的消費者更愿意為體驗、環(huán)境和服務(wù)買單。

過去,商場對于流量的運營比較簡單,主要是通過選址和招商初步圈定目標消費人群,然后通過不同品牌和業(yè)態(tài)的組合布局帶動客流在場內(nèi)的流動。這種運營的基礎(chǔ)是商場的專業(yè)知識和對消費心理的宏觀把控,缺少對單個消費者的洞察。

面對這樣的情形,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需向下游延伸,通過研究消費者需求推動商業(yè)調(diào)改,以實現(xiàn)精細化運營?？土鹘y(tǒng)計是指導精細化運營的重要環(huán)節(jié)。早期應用的客流統(tǒng)計方式包括三輥閘、紅外線感應、重力感應、WiFi探針等。如今基于人臉識別的攝像頭識別方式因準確率和分析維度上的優(yōu)勢,逐漸受到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。

天佑城率先引入人臉識別客流統(tǒng)計來推進精細化運營。其相關(guān)負責人表示:”天佑城的目標是打造國內(nèi)最具人文關(guān)懷的主題購物中心,這離不開對消費人群的觀察。我們一向注重利用科技手段實現(xiàn)這一目標,之前是通過WiFi探針的方式,但是圖普科技的人臉識別訪客數(shù)據(jù)化解決方案,能統(tǒng)計更多關(guān)于消費者年齡、性別相關(guān)的信息,把顧客從一個個數(shù)字ID變成了更加生動的人物圖像,因此我們能更加了解消費者,對購物中心內(nèi)的各商區(qū)熱度分布也有了更加直觀的感受,在調(diào)整業(yè)態(tài)分布方面能夠起到積極的作用。”

當粗放式開發(fā)為王階段結(jié)束,商業(yè)地產(chǎn)精細化運營時代正式來臨。“調(diào)整”、“創(chuàng)新”、“精細化運營”正成為市場發(fā)展趨勢與時下開發(fā)商們共同思考的主題。

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