坐穩(wěn)“銷售之冠”，碧桂園為何能持續(xù)領(lǐng)跑？

3月18日，碧桂園控股有限公司（股票代碼：02007.HK）在港披露全年業(yè)績。2018年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元，同比增長31.25%。

2018年，碧桂園營收、毛利潤、凈利潤等核心財務(wù)指標(biāo)均有大幅增長。在去年房地產(chǎn)行業(yè)降溫的背景下，碧桂園取得這樣的成績實(shí)屬不易，但這一切都與碧桂園前幾年正確的戰(zhàn)略布局和強(qiáng)有力落地有直接關(guān)系。

銷售額甩開萬科，碧桂園交出一份滿意答卷

自2018年7月起，碧桂園僅公布權(quán)益銷售數(shù)據(jù)，不再公布全口徑銷售數(shù)據(jù)，但第三方統(tǒng)計機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年碧桂園全口徑銷售金額7287億元，同比增長32%，蟬聯(lián)第一。對比來看，萬科以6069.5億元，同比增長14.54%，位居第二；恒大以5513.4億元，同比增加10.1%，位居第三。

從房地產(chǎn)市場最關(guān)鍵的指標(biāo)即合同銷售額來看，碧桂園甩開萬科超過1000億，是市場當(dāng)之無愧的領(lǐng)跑者。增速方面，「碧萬恒」三巨頭的銷售額只有碧桂園的增長率超過30%，遠(yuǎn)超其他兩家，如此體量下能有如此強(qiáng)勁的增長，著實(shí)不易。

從營收和凈利潤來看，2018年碧桂園也交出了一份讓市場滿意的答卷。財報顯示，2018年碧桂園營業(yè)收入約為3790.8億元，同比增長約67.1%；毛利約為人民幣1024.8億元，同比增長約74.3%；凈利潤約為人民幣485.4億元，同比增長約68.8%。即便是放到整個房地產(chǎn)市場來看，碧桂園營收和利潤的增長能力都無人能出其右。

截至2018年12月底，碧桂園業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)地31個省/自治區(qū)/直轄市、269個地級市、1156個縣/鎮(zhèn)區(qū)，成為地區(qū)覆蓋度最高的中國房地產(chǎn)企業(yè)。在業(yè)績增長的同時，碧桂園在全世界的影響力也在提升。碧桂園去年再次入選《財富》雜志世界500強(qiáng)企業(yè)，排名大幅攀升114位，至353位，成為榜單中排名躍升最多的中國企業(yè)之一。

安然度過寒冬，碧桂園經(jīng)受住考驗(yàn)并非偶然

2018年，房地產(chǎn)行業(yè)可謂是風(fēng)起云涌，令人琢磨不透的一年。在“房住不炒”的政策指引下，各地區(qū)房地產(chǎn)政策表現(xiàn)趨嚴(yán)，調(diào)控措施更細(xì)節(jié)、更全面，去杠桿降溫也成新主題。房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境趨緊，融資成本明顯上升，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中大部分企業(yè)因?yàn)楦咚贁U(kuò)張而處于現(xiàn)金流緊繃狀態(tài)。

在這樣的大背景下，如今市場上，僅有少數(shù)運(yùn)營能力較強(qiáng)的企業(yè)，能夠讓現(xiàn)金流在內(nèi)部良性運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我造血功能，從而做到連續(xù)多年的凈經(jīng)營現(xiàn)金流為正值，碧桂園則是表現(xiàn)最為突出的企業(yè)之一。

財報顯示，碧桂園全年房地產(chǎn)權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠約人民幣4557.9億元，權(quán)益銷售回款率高達(dá)91%。得益于銷售回款額的大幅度增加，碧桂園截至去年末的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)第三年為正。截至12月31日，公司賬面擁有現(xiàn)金余額2425.4億，占總資產(chǎn)比例14.9%。另有約3017億銀行授信額度尚未使用。

截至去年末，碧桂園凈借貸比率僅為49.6%，同比下降7.3個百分點(diǎn)。尤其難能可貴的是，作為一家快速成長的企業(yè)，碧桂園已連續(xù)多年保持了凈借貸比率低于70%，這在國內(nèi)一線地產(chǎn)軍團(tuán)中十分罕見。

在土地儲備和全國布局方面，碧桂園也為持續(xù)的銷售現(xiàn)金流入提供了保障。隨著2018年下半年碧桂園項(xiàng)目首次進(jìn)入西藏，碧桂園完成了進(jìn)駐中國內(nèi)地所有省份的布局。財報顯示，截至2018年12月31日，碧桂園在國內(nèi)已簽約或已摘牌的權(quán)益土地儲備已經(jīng)達(dá)到約2.4億平方米，其中未售權(quán)益可售貨值約1.7萬億元，可滿足集團(tuán)未來三到四年的銷售量。

值得一提的是，公司前瞻性地深度布局粵港澳大灣區(qū)，可售資源充足，領(lǐng)先同行。碧桂園位于粵港澳大灣區(qū)的權(quán)益可售資源達(dá)3721.2億元，可售建筑面積約2544.5萬平方米。另外灣區(qū)內(nèi)有潛在權(quán)益可售資源約5554億元，與已獲取的權(quán)益可售資源合計9275億元，發(fā)展空間巨大。

除了在現(xiàn)金流和土地儲備的前瞻性布局之外，2018年的碧桂園也在不斷嘗試業(yè)務(wù)多元化布局。一方面，基于產(chǎn)城融合戰(zhàn)略布局科技小鎮(zhèn)，通過以產(chǎn)帶城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城互動實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)「三生融合」；另一方面，則是將長租業(yè)務(wù)通過“長租社區(qū)”和“長租城市”的概念形成多業(yè)態(tài)組合，在住宿以外提供商業(yè)配套、辦公需求、各類創(chuàng)意企業(yè)辦公地點(diǎn)等需求，整體打造成生態(tài)鏈閉環(huán)。

再造一個碧桂園，打造高科技綜合性企業(yè)

去年發(fā)布半年報時，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)發(fā)表了題為《行穩(wěn)致遠(yuǎn)！楊國強(qiáng)致投資者的一封信》的公開信。2019年度會議上，楊國強(qiáng)進(jìn)一步確立了未來碧桂園三個重點(diǎn)：地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人。

透過這三個關(guān)鍵詞，碧桂園作為一家「高科技綜合性企業(yè)」的藍(lán)圖愈發(fā)清晰起來。對碧桂園來說，地產(chǎn)是根本所在，必須要有穩(wěn)定持續(xù)的盈利能力，而農(nóng)業(yè)和機(jī)器人產(chǎn)業(yè)則為企業(yè)提供新的發(fā)展動能，在地產(chǎn)之外再造一個碧桂園。

1、抓住鄉(xiāng)村振興的機(jī)會，助推農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展，以此強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢。

如今中國消費(fèi)升級趨勢不可阻擋，三四線城市居民對住房的改善性需求也在快速提升，這個市場還有很大的增長空間。雖然碧桂園是所有房地產(chǎn)巨頭里面最重視三四線城市的，但在一二線城市市場競爭逐漸飽和的情況下，三四線城市已成為房地產(chǎn)企業(yè)重要突圍的方向。

作為業(yè)內(nèi)唯一的全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋的企業(yè)，助推農(nóng)業(yè)生產(chǎn)則是碧桂園布局鄉(xiāng)村市場關(guān)鍵的一步棋。通過助推農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，碧桂園將借助房地產(chǎn)行業(yè)積累的經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域，也即通過規(guī)?；N養(yǎng)殖，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品育種、生產(chǎn)、加工、物流、銷售等產(chǎn)業(yè)流程一體化，與農(nóng)民共享現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的紅利。

與此同時，碧桂園還通過社區(qū)生活服務(wù)品牌——鳳凰優(yōu)選，在農(nóng)產(chǎn)品與消費(fèi)者之間嫁接起一道直通的橋梁，為業(yè)主提供更好服務(wù)的同時也為農(nóng)民的增收致富提供助力。未來則可以進(jìn)一步提供教育、交通、商業(yè)超市、酒店等配套，實(shí)現(xiàn)在鄉(xiāng)村市場的全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

《中國智慧農(nóng)業(yè)行業(yè)市場深度調(diào)研及2017~2021年投資商機(jī)研究報告》中數(shù)據(jù)顯示，早在2013年，我國智慧農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已達(dá)到4000億元，僅以應(yīng)用（硬件和網(wǎng)絡(luò)平臺以及服務(wù)）為基礎(chǔ)的智慧農(nóng)業(yè)市場就有望在2022年達(dá)到184.5億美元的規(guī)模，年均復(fù)合增長率13.8%。

對碧桂園來說，通過發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以及社區(qū)新零售，響應(yīng)國家助力鄉(xiāng)村振興的政策，農(nóng)民在這個過程中得以增收致富，碧桂園則通過深入智慧農(nóng)業(yè)找到新的業(yè)績增長點(diǎn)，而這又進(jìn)一步拉動三四線城市的房產(chǎn)消費(fèi)，最終形成一個完美的閉環(huán)。

2、基于房地產(chǎn)本身，深耕機(jī)器人產(chǎn)業(yè)，向服務(wù)和制造不斷延伸。

在深耕三四線市場之外，碧桂園還在積極向地產(chǎn)外的科技產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展。按照碧桂園的規(guī)劃，未來五年內(nèi)，將在機(jī)器人領(lǐng)域投入至少800億元，最終使機(jī)器人廣泛地運(yùn)用到建筑建造、社區(qū)服務(wù)、生活起居等各類場景當(dāng)中。

對于碧桂園來說，機(jī)器人業(yè)務(wù)具有極高戰(zhàn)略價值。一方面，機(jī)器人在建筑行業(yè)已開始被廣泛應(yīng)用，未來十年，裝配式建筑的推廣與普及，也將會為建筑機(jī)器人的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)奠定良好基礎(chǔ)。

借助各類建筑機(jī)器人，碧桂園不僅可以實(shí)現(xiàn)更高效率得生產(chǎn)，減少建筑成本，更重要的是降低潛在的人身傷害，杜絕各種生產(chǎn)過程中的安全事故，將危險發(fā)生的幾率不斷降低。

另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的龐大體量，能夠?yàn)闄C(jī)器人業(yè)務(wù)提供足夠的市場空間，這將成為房地產(chǎn)之外的新增量。除了建筑行業(yè)的需求之外，工業(yè)機(jī)器人市場未來五年將達(dá)到5000億元，碧桂園完全有可能在這個市場實(shí)現(xiàn)彎道超車。

與此同時，家用服務(wù)類機(jī)器人的市場規(guī)模也將井噴，這將能幫助碧桂園實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)之外，生活場景的進(jìn)一步延伸。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，抓住居住升級需求，給居民一個放心滿意的居家環(huán)境至關(guān)重要，這在未來可能不僅僅只是居住的小區(qū)環(huán)境，更包括各類生活服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施，家用機(jī)器人很可能是實(shí)現(xiàn)居住業(yè)務(wù)形態(tài)全覆蓋的重要場景。

總結(jié)來看，作為房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，碧桂園深耕地產(chǎn)多年，本身具有資源和土地優(yōu)勢，蟬聯(lián)房產(chǎn)銷售額第一絕非偶然，但這家公司打破舊有的模式，不斷進(jìn)行自我革新的勇氣卻值得稱贊，而這或許也為未來進(jìn)一步騰飛埋下了伏筆。

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