企業(yè)跨境并購跨入2.0時代:海航出售曼哈頓寫字樓

（原標題：從會買到會賣 ：從海航出售曼哈頓寫字樓 看國內企業(yè)跨境并購跨入2.0時代）

從會買到會賣，海航選擇出售手中持有近6年的曼哈頓甲級寫字樓：1180（1180 Avenue of Americas）。這是海航2017年第一筆重大資產的出售。目前，海航美洲置業(yè)有限公司已經與美國房地產中介Eastdil Secured簽訂代理協議，委托該公司負責大樓出售、與買方溝通等相關事宜。

在跨境并購市場，海航的會買是出了名的。憑借一以貫之的并購戰(zhàn)略、多中選優(yōu)的項目來源、對某一領域長期持續(xù)關注，以及專業(yè)的并購團隊，迄今為止海航在境外已經完成了數百億美元的大單。

但這一次不同，海航選擇出售曼哈頓甲級寫字樓1180（1180 Avenue of Americas）有何玄機？

該寫字樓由海航于2011年從凱雷集團（Carlyle Group）購入的，寫字樓位于紐約曼哈頓中城46街與第六大道交角處，毗鄰時代廣場和洛克菲勒中心，是一座高23層的準甲級寫字樓，建于上世紀六十年代，總建筑面積超過38萬平方英尺。這是紐約乃至美國最黃金的地段，該區(qū)域內的零售、商業(yè)以及酒店物業(yè)的出租率和價格水平都居全美之首。

這棟大樓是2011年海航斥資2.59億美元購入的。該棟大樓的持有者為1180 Avenue of Americas Member LLC,公司有兩個股東，除海航外，另一個是當地房地產投資管理公司Murray Hill Properties Real Estate Investment （“Murray Hill”）, 二者的持股比例分別為90%和10%。

2016年紐約市第一房產報告數據顯示：曼哈頓房價創(chuàng)紀錄，由于售價推高，形成賣方優(yōu)勢市場。

Integra Realty Resources（美國房地產評估企業(yè)）于2016年初評估1180寫字樓市值已經達到3.39億美元。有分析人士稱，隨著美國經濟的復蘇，紐約曼哈頓地區(qū)的辦公室租金較2009年已經增長了60%，且漲勢良好，1180寫字樓自海航收購至今已有6年，近年的出租率一直保持在100%，物業(yè)運營狀態(tài)穩(wěn)定。海航對該資產的持有已超過業(yè)界平均持有周期，此時選擇出售，符合投資規(guī)律，可認為是一種相對穩(wěn)健的出售行為。

1180寫字樓外景

值得關注的是，國內企業(yè)加杠桿收購的階段，資產負債率無疑會處于上升周期；而售出資產階段，資產負債率無疑會轉入下降通道。

據海航集團日前披露的最新數據顯示，截至2016年底，海航集團整體年收入破6000億大關，總資產突破萬億規(guī)模，員工總人數已經超過41萬人，而在快速發(fā)展的道路上，集團的資產負債率卻實現“七連降”，從7年前的82%降至59.5%。

為什么會取得這樣的成績？海外并購是海航國際化的重要推手，通過一連串成功的海外并購，海航積極開拓國際市場，優(yōu)化產業(yè)資源配置，提升全產業(yè)鏈服務能力。海航在并購中借鑒了很多國際、國內并購經驗，由戰(zhàn)略投資者、基金機構、信托、銀行等共同完成。這在一定程度上抵消了資產負債率的上升，而戰(zhàn)略合作者在海航的運營中也起到了很好的作用。在降低資金成本方面，在過去3-4年時間，海航集團整個融資成本下降了30%。

近年來，隨著中國經濟的轉型升級，國家“一帶一路”倡議的提出，國內越來越多的企業(yè)選擇走出去，特別是2016年，中國企業(yè)跨境并購金額達到歷史峰值。

但收購和出售是資本市場，尤其是物業(yè)、地產市場運作的重要手段，通過購買-持有運營-出售的模式，促成資產的升值進而獲取收益是傳統國際資本巨頭的重要盈利模式之一。

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