萬科股價(jià)“踩瓜皮”，轉(zhuǎn)型之路還要走多久?

近日，萬科股價(jià)連跌數(shù)月引發(fā)投資者們關(guān)注。

自今年3月份以來，萬科A(000002.SZ)股價(jià)出現(xiàn)“山體滑坡”式下跌，截至7月7日，股價(jià)由33.1元回落至24.04元，股價(jià)跌幅逾27%。

股價(jià)問題在6月30日召開的股東大會(huì)上同樣被提及。會(huì)議上，投資者的首個(gè)提問就言及“作為大股東怎么看待萬科股價(jià)持續(xù)下跌呢?”

萬科大股東深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰表示：“短期困難是暫時(shí)的,股票難免有漲有跌。深圳地鐵會(huì)長(zhǎng)期持有萬科股票?！蓖瑫r(shí)，深圳地鐵一如既往表達(dá)了對(duì)萬科商業(yè)模式的認(rèn)可，以及對(duì)“從開發(fā)為主”轉(zhuǎn)向“開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重”的經(jīng)營(yíng)策略的支持。

事實(shí)上，萬科股價(jià)大跌也不是毫無緣由，危機(jī)最先在其業(yè)績(jī)中就有所體現(xiàn)。

成績(jī)單背后暗藏危機(jī)

在2021年第一季度末，萬科兌現(xiàn)了進(jìn)入“三道紅線”綠檔的承諾。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示：一季度公司凈負(fù)債率為15.5%;持有貨幣資金1966.0億元人民幣(下同)，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和723.7億元;剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率亦為69.5%，符合“綠檔”企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

但在其營(yíng)收不斷增長(zhǎng)之時(shí)，利潤(rùn)增速滯緩，業(yè)績(jī)表現(xiàn)難以令廣大投資者滿意。

一季報(bào)，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入622.6億元，同比增長(zhǎng)30.3%;而實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.92億元，同比僅增長(zhǎng)3.44%，增速顯然不成正比。

萬科對(duì)此解釋，高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)算導(dǎo)致了毛利率同比下降了約11個(gè)百分點(diǎn)，而凈利率則低至4%。

換句話說，利潤(rùn)增速不及收入增速歸根結(jié)底是由于毛利率的下降。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科一季度的綜合毛利率為20.4%，同比下降10.8個(gè)百分點(diǎn);稅前毛利率錄得20.4%，同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下1994年以來的最低值。

盡管萬科指出，“前幾年地產(chǎn)行業(yè)的地價(jià)普遍偏高，毛利率下滑是行業(yè)趨勢(shì)。”但評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)可不買帳，紛紛下調(diào)萬科的評(píng)級(jí)。

小摩直言，該公司的首季表現(xiàn)令人失望，預(yù)計(jì)其難以在短期內(nèi)解決邊際利潤(rùn)問題。其發(fā)布的看空?qǐng)?bào)告表示，市場(chǎng)對(duì)萬科全年歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)預(yù)期共識(shí)是20%，但第一季度只增長(zhǎng)了3.4%，預(yù)計(jì)未來各券商都將下調(diào)預(yù)期，令該公司股價(jià)受壓。

多元化業(yè)務(wù)不盡如人意

萬科利潤(rùn)增速雖遇瓶頸，但從大股東深圳地鐵對(duì)萬科的支持就可以看出，萬科商業(yè)發(fā)展模式還是能得到股東的支持和理解的。

2012年開始，萬科提出了轉(zhuǎn)型，想在地產(chǎn)之外找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。其將業(yè)務(wù)觸角延伸到商業(yè)、物流、文旅、酒店、長(zhǎng)租公寓、滑雪度假等各個(gè)領(lǐng)域，開始了多元展業(yè)。

房企實(shí)現(xiàn)多元化戰(zhàn)略，核心在于對(duì)其多元組織架構(gòu)的新增與調(diào)整。

2018年下半年，萬科提出要重點(diǎn)發(fā)展BG(事業(yè)集團(tuán))和BU(事業(yè)單元)兩個(gè)業(yè)務(wù)條線;2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，萬科首次將集團(tuán)業(yè)務(wù)劃分為5大BG和6大BU。

不過，多元化轉(zhuǎn)型的發(fā)展道路并不順利。

2019年7月，萬科的租賃住宅業(yè)務(wù)因"萬村計(jì)劃"遭暫停，長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人離職;2020年，萬科新開業(yè)商業(yè)面積129萬平方米，同比增長(zhǎng)約15%，但其商業(yè)營(yíng)收卻未達(dá)到預(yù)期，僅有63億元，同比微增4.3%;2020年末，萬科集團(tuán)成立了酒店及度假事業(yè)部，與此同時(shí)，發(fā)展近四年時(shí)間的冰雪事業(yè)部，最后也逃不過被“兼并”的命運(yùn)。

房企轉(zhuǎn)型并非易事，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝也對(duì)此坦言道，萬科多元化“不盡如人意”。

隨后，萬科旗下的的多元化業(yè)務(wù)被重新洗牌。

萬科喊出多元化是其第三次創(chuàng)業(yè)，自然對(duì)其寄予厚望。

但是，距離萬科在2012年提出轉(zhuǎn)型已經(jīng)將近十年，從數(shù)據(jù)看出，這期間，萬科主營(yíng)業(yè)務(wù)還一直以地產(chǎn)開發(fā)為主，多元化業(yè)務(wù)在各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的營(yíng)收卻未創(chuàng)造太多收益。

2020年，萬科萬物云收入182.04億元，長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)收入25.4億元，商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入63.2億元，萬緯物流管理項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入18.7億元。不可忽略的是，該四部分細(xì)分業(yè)務(wù)在集團(tuán)總營(yíng)業(yè)收入占比僅為6.91%，創(chuàng)收貢獻(xiàn)并不是很大。

創(chuàng)收能力不足的同時(shí)，萬科用于新業(yè)務(wù)擴(kuò)張的成本卻在不斷增加，2020年萬科長(zhǎng)期待攤費(fèi)用為89.48億元，而這一費(fèi)用在2019年僅72.35億元，同比增加23.68%。

重提新策略發(fā)力多元化

面對(duì)多元化業(yè)務(wù)的“不盡人意”，今年6月23日，萬科在內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上提出了新的發(fā)展找略——“開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重?！?/p>

為了全面加速向這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，萬科啟動(dòng)一系列組織架構(gòu)調(diào)整和人事安排。

具體而言，組織架構(gòu)調(diào)整體現(xiàn)在兩方面：一是研究與開發(fā)專業(yè)公會(huì)改組為開發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，負(fù)責(zé)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)能力建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展;二是原有五區(qū)域調(diào)整為七個(gè)，分別是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北。

如今萬科有6個(gè)BG(南方區(qū)域BG、上海區(qū)域BG、北方區(qū)域BG、中西部區(qū)域BG、西北區(qū)域BG及物業(yè)BG)及7個(gè)BU(印力BU、物流BU、長(zhǎng)租公寓BU、海外BU、酒店與度假BU、梅沙教育BU及食品BU)。

重點(diǎn)是此次萬科的“組織”裂變。

眾所周知，“裂變”的核心是在于整合資源、降低成本、實(shí)現(xiàn)深耕，提升該區(qū)域市場(chǎng)份額。萬科也以此為出發(fā)點(diǎn)致力于提升開發(fā)業(yè)務(wù)的精細(xì)化管理，加速新賽道的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

事實(shí)上，萬科的動(dòng)作并非個(gè)例。如中梁控股、碧桂園、新城控股等開發(fā)商都在尋找新突破口，向管理要紅利。通過不斷進(jìn)行組織裂變，將區(qū)域單位拆得越來越小，走向“精細(xì)化管理”。

人事安排上，原北方區(qū)域首席合伙人劉肖調(diào)回總部，接任萬科執(zhí)行副總裁和首席運(yùn)營(yíng)官;王海武主動(dòng)請(qǐng)纓出任印力集團(tuán)總裁。

之所以有如此調(diào)整，源于萬科至今未能與印力集團(tuán)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，以至于經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)發(fā)展不甚理想。

官網(wǎng)顯示，印力集團(tuán)于2003年成立，以國(guó)際化的視野專注于購(gòu)物中心投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理，業(yè)務(wù)貫穿商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的全價(jià)值鏈。

2016年，萬科收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊?，萬科商業(yè)管理面積達(dá)到行業(yè)第二。但自收購(gòu)快5年以來，兩者幾乎不存在協(xié)同效應(yīng)。

萬科在2020年年報(bào)中，首次披露了部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的收入情況。截至報(bào)告期末，萬科(含印力集團(tuán))累計(jì)開業(yè)的商業(yè)面積989.8萬平方米，商業(yè)(含非并表項(xiàng)目)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入63.22億元，同比增長(zhǎng)4.33%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入42.22億元，同比下降1.62%。

而市值相差無幾的華潤(rùn)置地在2020年的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收益為127.9億元，是萬科商業(yè)的約兩倍。

相比之下，對(duì)于萬科來講，深度整合印力，迫在眉睫。

除了在會(huì)上提出的新策略，6月14日晚，萬科針對(duì)復(fù)雜項(xiàng)目及非開發(fā)業(yè)務(wù)，再一次出具跟投機(jī)制方案。

對(duì)比去年5月萬科推出的相關(guān)機(jī)制來看，萬科此次公告顯示，其跟投機(jī)制將由之前的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大至除物業(yè)外的其他多元化業(yè)務(wù)。

適用范圍是萬科近年來開展的非開發(fā)業(yè)務(wù)，包括但不限于物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)和未來擬拓展的非開發(fā)業(yè)務(wù)。

另外，跟投權(quán)益比例上限也進(jìn)行了調(diào)整，從“跟投人員直接或間接持有的項(xiàng)目權(quán)益比例合計(jì)不得超過萬科在該業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例的10%”調(diào)整為20%上限。

比例上限翻倍，一定程度上看出萬科對(duì)多元化發(fā)展的堅(jiān)定信心，希望能夠因此借力，與員工實(shí)行利益捆綁，推動(dòng)其在新賽道加速。

據(jù)了解，早在2014年初，萬科的項(xiàng)目跟投制度就初見雛形，制度沿用至今。在這六年多時(shí)間，萬科針對(duì)跟投制度不斷調(diào)校修正、打補(bǔ)丁。

萬科年報(bào)顯示，截至2020年底，萬科累計(jì)有1002 個(gè)項(xiàng)目引入跟投機(jī)制。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則指出，萬科積極做轉(zhuǎn)型，但是需要各類機(jī)制和政策做匹配，所以某種程度上說，類似事業(yè)合伙人機(jī)制，也是學(xué)習(xí)開發(fā)業(yè)務(wù)的模式，有助于為此類業(yè)務(wù)板塊提供新的資金和激勵(lì)機(jī)制。

不過，相比相對(duì)成熟的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，新業(yè)務(wù)的種類更加多元，不確定性更大，回報(bào)周期更長(zhǎng)。跟投機(jī)制能否調(diào)動(dòng)員工的積極性和責(zé)任感，有待觀望。

后記

管理紅利時(shí)代的到來，使得房地產(chǎn)行業(yè)盈利下行。組織架構(gòu)調(diào)整、尋找第二增長(zhǎng)曲線以適應(yīng)市場(chǎng)變化成為房企們的必然選擇。

萬科同樣放快了轉(zhuǎn)型步伐。但路還要走多久?想到郁亮曾說過，萬科一直在變化中，未來也將繼續(xù)變化下去，要不斷塑身以面對(duì)未來組織變化。

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