IPO在即，WeWork商業(yè)模式依舊看不清

WeWork即將進行首次公開募股的消息引發(fā)了激烈討論，因為在它最近公布的IPO文件中，無論是公司愿景，還是公司領導層提出的治理規(guī)范，都顯得非常大膽冒險。并且，我們都知道，盡管該公司在不斷地籌集大量資金，它同時也處于一個持續(xù)的巨額虧損階段。

想象一下，假如我們回到2006年，你帶著一個大膽的新商業(yè)計劃去找投資者，告訴他你打算開發(fā)計算機硬件。而當時的IBM一年前就已經將其PC業(yè)務出售給聯想，并且服務器商品化也已經在發(fā)展中，特別是戴爾等公司的x86解決方案已經出現，取代了傳統的專用架構供應商。是不是聽起來你的創(chuàng)業(yè)計劃并不是很有希望。

然而2006年是亞馬遜推出了亞馬遜網絡服務，亞馬遜網絡服務是一個計算機硬件業(yè)務，利用硬件商品化開展業(yè)務，營業(yè)利潤率約為30％。事實證明，讓一家公司管理其他人的商品硬件有幾個重要的優(yōu)勢：

在以上這三種情況下，其最大的基本變化，就是把服務器從基本的固定資本投資轉變?yōu)殪`活可變的成本。這樣的好處不僅僅是節(jié)約了成本，而且是為公司增加了靈活性和可選性。至少，也就是說，從今天開始，在擁有大量始終可用的服務器情況下，AWS提供的產品早已不僅僅是基本的計算和存儲功能，還產生了更多的可能性。

從廣義上講，AWS就是WeWork的牛市案例。仔細思考一下 “固定成本”這四個字，應該沒有什么比房地產更固定了，但WeWork的產品卻將房地產轉變?yōu)楦鞣N公司的可變動成本，從獲益上來看，和公共的云資源平臺服務是一樣的：

請注意，就像公共云服務產品一樣，價格不一定是WeWork未來發(fā)展空間的主要驅動因素。不過，毫無疑問，AWS為AWS的底層基礎設施支付的費用遠低于其客戶自己支付的費用。它在全球范圍內有海量的客戶，他們都可以分攤數據中心的成本；另外，AWS可以與硬件供應商有更多的議價空間。

那么同樣的，WeWork在某種程度上也是可以獲得類似的收益。在一個辦公場所內，公共空間因為是由所有的WeWork成員共享的，它就可以建造得比任何一個成員單獨建造的都要大很多。同樣，WeWork在世界各地的網絡也為所有成員提供了選擇。

WeWork還在如何有效利用辦公空間方面進行了研究，這不僅僅是把更多人擠進更小的空間中而已，每年開放三位數的辦公樓位置意味著該公司在學習和重復使用辦公空間的能力上，比別人都要強。

然后還有一個問題是，WeWork是否能跳脫大規(guī)模的房地產游戲，而是像AWS實現無服務器那樣，實現在辦公空間領域的“無服務器”化，這就需要它們能為每個人提供所有房地產需求。

鑒于WeWork想要實現的愿景，它的巨額虧損至少在理論上是合理的。為了向其他公司提供可變動成本的服務，它就得吸收所有的固定成本，這就意味著大量的前期投資。正如亞馬遜需要首先建立數據中心，并購買服務器，才能推出它們的存儲和計算服務。WeWork需要在推出自己的服務前，先建立好有桌子和會議室的辦公空間，所以，換句話說，如果WeWork 沒有虧損的情況出現，這才是奇怪呢，特別是考慮到它目前的擴張速度：

把這兩個圖表放在一起，就可以發(fā)現：超過300個辦公地點，也就是超過一半的地點都是虧損的。這也有助于解釋為什么WeWork的成本幾乎是其收入的兩倍；如果公司停止營業(yè)，那么預計成本和收入之間的差距將會迅速縮小。

從圖表1中，可以看到，截至2019年6月1日， 111個城市中，估計會有大約1.49億潛在會員。有大量的公司和其成員都是潛在的客戶。

WeWork還將在現有城市積極擴張，并在多達169個城市推出服務產品。根據Demographia和經濟合作與發(fā)展組織的數據，WeWork將他們的市場定位在280個目標城市，估計潛在成員人口總數約為2.55億人。

截至2019年6月30日，根據每個WeWork會員的平均收入，如果以現有的111個城市的1.49億人潛在客戶人數來計算的話，WeWork估計它們的市場價值高達9450億美元。而如果是在全球280個目標城市，以約2.55億人的潛在客戶成員數來計算的話，WeWork估計潛在市場價值高達1.6萬億美元。

你發(fā)現了嗎？WeWork聲稱全球幾乎所有的辦公桌都將成為他們的潛在市場，WeWork不僅僅是一家房地產公司。他們還聲稱：

我們的會員服務旨在滿足不同會員的空間需求，我們有標準的、已經成型的、可按需提供的會員服務。我們還提供Powered by We，這是一種可根據需求配置的優(yōu)質解決方案。我們利用我們的分析，設計和交付能力來美化和優(yōu)化現有的工作場所，同時還通過我們的社區(qū)產品為客戶提供更高的效率和選擇。我們部署的技術包括軟件和硬件解決方案，可為員工提供更好的洞察力和更易于使用的工作場所體驗。

WeWork當前的這種雄心壯志，再次讓我們想起AWS。在2013年，亞馬遜的管理層首次表示，AWS最終可能成為公司最大的業(yè)務；然而那時AWS僅在亞馬遜收入中僅占4％（但占利潤的33％）。然而到了2018年，AWS增長了1000％以上，占亞馬遜收入的11％（占利潤的59％），即使AWS面臨微軟Azure增長速度更快的競爭對手，其份額也有望增長，很大程度上是因為現有企業(yè)正在轉向云辦公，而不僅僅是創(chuàng)業(yè)公司才需要這項業(yè)務。

與此同時，WeWork利用其對潛在市場的廣泛定義，聲稱它已經實現了全球總機會的0.2％，以及其十大城市中0.6％的份額。人們普遍會懷疑現有企業(yè)是否會有這種需求，很難會把自己的辦公場所轉移到WeWork上來，這部分市場機會估計不大；而另一方面，大型企業(yè)現在占WeWork收入的40％（并且還在上升）。更重要的是，WeWork目前沒有什么強大的競爭對手。

市場內是否有競爭對象和十分重要。顯而易見，它的競爭對手是一家名為IWG的公司，該公司在2018年底建立了3306個辦公點和445000個工作站。相比之下，截至2019年6月30日，WeWork僅有528個辦公點和604000工作站。注意兩者的截至日期不同，但這里只是說明這兩家公司非常不同。WeWork在2018年底只有466000個工作站; 一年前，當華爾街日報指出WeWork當時的估值是IWG的5倍（現在是13倍）時，WeWork也只有15萬個站點，而IWG有414000個站點。

換句話說，WeWork比IWG更集中（即擁有更多工作站的位置更少），并且指數增長更快; 不出所料，IWG是處于賺錢狀態(tài)的（去年為1.54億英鎊），但它也受到了盈利要求的限制。這兩個公司非常不同，從長遠來看IWG并不理想。

資本問題可能是WeWork面臨的最大問題：從公司成立以來，很多人都想知道在經濟衰退的情況下情況會如何。在經濟增長時，以低利率簽訂長租約并以較高利率租用辦公空間尚且可以；但當經濟萎縮，而這些長期租約無處可去時會發(fā)生什么？

很多人對WeWork持懷疑態(tài)度的最大原因就是出于這方面的考慮，該公司也進行了回應：

首先，WeWork認為，在經濟低迷時期，增加靈活性和降低成本，相對于傳統辦公空間，實際上可能會吸引新客戶。

其次，WeWork聲稱其不斷增長的企業(yè)客戶群已將租賃承諾增加了近一倍，達到15個月之久，承諾收入累積達40億美元; 雖然這仍然遠遠低于WeWork的15年租約，但也許足以讓公司在經濟衰退時穩(wěn)定下來。

第三，WeWork指出，經濟衰退期，如果公司擁有足夠的資本，實際上將允許它加速其擴建，因為租賃和建筑成本反而下降了。

坦率地說，WeWork有很多值得關注的地方。470億美元的估值似乎過高了，特別是考慮到公司今年的毛利潤僅為4.4億美元（即不包括所有擴建和企業(yè)成本），而且考慮到巨大的經濟衰退風險。與此同時，這是業(yè)務可以為各種規(guī)模的公司提供真正的利益，隨著工作性質的變化，對于未來更多的辦公室工作和更具特色的遠程工作，這些好處只會變得越來越多。而且，關鍵的是，沒有真正的競爭。

一般來說，科技公司的管理都不是特別良好，而WeWork的公司治理更是十分糟糕，例如：

今年早些時候，公司重組時，WeWork向自己的首席執(zhí)行官 Adam Neumann 支付了 590萬美元的“We”商標費用。

WeWork聘請了Neumann的幾個親戚，Neumann的妻子將成為一個委員會的三名成員之一，如果他在未來十年內死去或永久殘疾，他將負責取代Neumann。

事實上，我認為WeWork牛市情況和熊市情況其實很多共同點：兩者都是無限有效資本的合理結果。牛市情況下，WeWork抓住了該資本提供的機會，使其成為世界各地公司的首選辦公室，有效地為傳統房東提供中介和商品化服務。它完全是大膽的，因此沒有競爭。與此同時，熊市情況是無論是在企業(yè)風險承擔還是個人尋租方面，無限制的資本導致完全缺乏問責制和濫用職權。

那么，或許真正的問題是，是什么形成了資本過剩，這一方面有利于WeWork的業(yè)務發(fā)展，另一方面又損害了WeWork的公司治理？僅僅是當前的經濟周期，這意味著經濟衰退不僅會給WeWork帶來財務壓力，還會對其現金流產生影響？或者全球經濟發(fā)生了根本性轉變，因為技術的影響越來越大，其資本密集型商業(yè)模式會甩掉大量現金，推動越來越多的全球產出？

簡而言之，有一種情況是，WeWork既是當前軟件為王世界的一個癥狀，也是這種情況的推動者和驅動因素，這意味著即使經濟衰退，公司仍然可以獲得它所需的資本。投資者只需接受這樣一個事實：除了高漲的估值以及對經濟衰退中持續(xù)時間不匹配之外，他們對如何使用這些資本它沒有產生任何影響，反而這是一個非常好的理由退出市場。

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