定位長租公寓“平臺”公寓家2018年計劃IPO

（原標題：定位長租公寓“平臺”公寓家2018年計劃IPO）

“2018年將啟動上市工作，目前為止，優(yōu)帕克是公寓家戰(zhàn)略投資方，但今年會有一些新的融資安排，目前還不便公布?！苯眨瑖鴥戎懈叨碎L租公寓服務平臺“公寓家”聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO楊劍凌接受經濟觀察報采訪透露稱。

2014年開始籌備，2016年正式從老牌高端長租公寓運營商優(yōu)帕克集團內部分離，開始獨立運營，以“B2B2C”的形式打造平臺，整合房產中介及中小房產運營方，從而觸達C端房東和租客。來自公寓家的數(shù)據顯示，在上線后的一年多時間里，公寓家在北上廣三地中高端房源數(shù)量已經超過5萬套，合作房源供應商超過3000家。

楊劍凌表示，“2018年，我們會將市場進一步拓展到深圳，在模式已經確定的情況下，把優(yōu)質房源數(shù)量進一步擴大，我們的年度目標是10到15萬套?！?/p>

其坦言稱，作為公寓家的戰(zhàn)略投資方和母公司，優(yōu)帕克從2002年就開始運營分散式的中高端長租公寓，這為公寓家積累了很重要的市場經驗和渠道基礎?！跋啾扔诶麧欇^薄的剛需市場，我們在長足公寓領域主要聚焦運營中高端租賃市場，中高端用戶更愿意為好的產品和服務買單，因此溢價能力更強。”楊劍凌說。

中高端長租公寓市場之痛

2014年，楊劍凌離開阿里巴巴，此后加盟優(yōu)帕克互聯(lián)網事業(yè)部，參與公寓家項目的整體籌建。

“優(yōu)帕克孵化這個項目的初心是希望圍繞集團本身的業(yè)務做一些線上化的升級。但深入調研這個行業(yè)之后發(fā)現(xiàn)，中國的長租公寓市場長期以來普遍存在的一些痛點，更適合通過互聯(lián)網和AI技術從產業(yè)鏈層面來進行改造。所以我們最終選擇突破門戶的界限，從優(yōu)帕克內部獨立出來，以平臺化的方式來實現(xiàn)資源整合?！?/p>

在公寓家的商業(yè)模式中，楊劍凌首先對“中高端”給出了明確定義：“首先是地段核心，比如上海內環(huán)以內，北京四環(huán)以內；第二，從租金角度而言，公寓家提供的房源平均租金是一萬五，最低不低于6000元?！?/p>

楊劍凌認為，其終端租戶的人群畫像基本集中在30到45歲的中產人群：“這部分人群的典型特征是不愿意花很多時間去比價看房，他們最慣常的做法是選一個自己喜歡的區(qū)域，找一個中介，明確自己的預算和需求，可能看兩套房，就簽約了。所以房產中介也是我們平臺供應鏈的重要合作伙伴?；ヂ?lián)網的精神一直是去中介化，但是我們通過長期的觀察調研發(fā)現(xiàn)，‘去中介化'在這個市場至少在未來五年內一定是偽命題。”

而B2B2C模式的另一端是二房東或房產運營商及個人業(yè)主。楊劍凌稱,“長租公寓市場的最大特點在于分散?，F(xiàn)階段我們看到最新的統(tǒng)計數(shù)據，品牌公寓運營商的房源在市場總量占比中僅為2%，對比成熟市場，這一數(shù)據在日本是30%左右，美國是12%，盡管成長空間巨大，但也可以看到，即使我們成長到一個相對飽和的水平，主流房源也依然散落在中小型公寓運營商或個人房東的手中，而并非動輒房源持有量上萬套的地產商或資本手中。根據我們的測算，目前平均房源擁有量20到50套之間的中小運營商是中高端市場最為活躍的群體?！?/p>

楊劍凌認為，對這部分運營商而言，其需求痛點依次進階，主要有四方面：交易效率、房源改造、金融需求和租客服務。“所有的運營商、房東都希望住房的空置率降低，并收取更高的租金。但與此同時，房源的供求雙方存在很大程度的需求不匹配：一方面租客的需求在不斷升級，另一方面租售比持續(xù)下降。一線城市的核心地段已經很少有新樓盤，以上海為例，內環(huán)以內的存量房源，只有30%是90年代以后建的，這意味著70%的樓盤都因為不再適應現(xiàn)代租客的需求而被大量閑置下來。我們認為盤活存量市場的根本是對現(xiàn)有房源的評估，升級和改造乃至后續(xù)一系列專業(yè)化運營服務。這對運營商自身的產業(yè)鏈整合能力提出了更高的要求?！?/p>

楊劍凌說，不同于自住裝修，房源改造的初衷不是滿足業(yè)主或運營方的自身喜好，而是以租客需求為主導打造產品，但并不是所有房源的運營方都了解需求，這需要長期的市場經驗與數(shù)據的積累。

與此同時，各運營方自身的融資能力成為重要掣肘?！捌骄?，每套房源的改造投入在10到15萬的區(qū)間，但中小運營商多數(shù)是個體經營者或者小微企業(yè)，他們對房屋僅有運營權，并無所有權，傳統(tǒng)金融機構對于運營權并無信用評價體系，也無法對其提供創(chuàng)新金融服務，因此資金壓力很大”楊劍凌表示。

最后的痛點則落在租客服務環(huán)節(jié)。楊劍凌表示，“不同租客的需求五花八門，從日常維修到社區(qū)商業(yè)的引入都涵蓋其中。在不具備足夠運營能力的時候，服務工作瑣碎，體驗很難保證，更難將其流程系統(tǒng)化標準化，也沒有任何的收益。但社區(qū)運營其實一個入口，比如醫(yī)療服務、國際學校等高端服務的引入不僅能滿足租客的需求，也能產生更好收益與運營商們共同分潤，對房東來說也更有動力把租客托付給我們。這是我們2018年的重點攻堅目標。但從周期上來講，至少需要三到五年來進行落地和完善?！?/p>

公寓家的“野心”

房源改造和金融服務成為目前公寓家收取服務費的兩大主要業(yè)務。

“公寓家對房源和租客進行優(yōu)化配置以后，溢價能到100%甚至200%?！睏顒α柰嘎叮M升級現(xiàn)在全面滲透國民衣食住行，也給長租公寓市場帶來了機會，“一線城市中心城區(qū)老公房的改造空間十分巨大，改造前可能空置或者開價5000也難租出去，而改造后的租金則能提升至1萬或在預售期就被提前搶租?！薄熬珳识ㄎ怀蔀殛P鍵，”楊劍凌介紹稱，投資方優(yōu)帕克從2002年就開始探索中高端長租公寓的運營，積累了大量線下數(shù)據，“我們利用互聯(lián)網的技術對其進行了系統(tǒng)化、沙盤化。只要確認目標樓盤，我們的沙盤基本能確認同一小區(qū)的平均租金和最高溢價空間。然后根據這個數(shù)據，我們按照平均18個月的回收期制定改造方案針對小區(qū)的居住人群，在預算范圍內設計房型、整體風格和相應的軟硬裝配置、甚至家電的配置都能提供一整套的整改方案，整改之后房屋溢價能夠達到同等小區(qū)中的較高水平。在這過程中，制定產品標準并整合供應鏈是我們的一項核心價值。我們專門設立一個產品中心，將國際化的設計師團隊和本土化標準化的裝修隊等供應鏈管理環(huán)節(jié)納入其中?！?/p>

在楊劍凌看來，技術將不斷推動產業(yè)發(fā)展，“公寓家正在嘗試通過AI技術建立智能公寓評估系統(tǒng)，以此為房東和中小型運營商提供智能化公寓運營解決方案，對于他們來說，運營效率和投資回報率的提升將更為直觀與有效?！?/p>

經濟觀察報了解到，公寓家核心團隊為互聯(lián)網背景的運營團隊，其產品設計中心總監(jiān)以及供應鏈負責人擁有多年的同行業(yè)經驗，金融產品團隊則主要來自銀行?！半m然裝修和設計服務不由我們直接提供，但我們會為服務質量進行品牌背書。所有的產品和策略都會在上海市場先運行一遍，這是一個建立標準的過程，運行之后再到其他市場去落地，但是在落地的過程中，依然要根據市場的具體情況進行個性化的調整。事實證明，每一個市場都有自己的個性化差異，線上力圖革新，線下則一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打。”

值得一提的是，傳統(tǒng)金融機構已經意識到了長租市場未來的發(fā)展空間。2017年，中國銀行、建設銀行、工商銀行、中信銀行等多家銀行先后與數(shù)十家房地產公司簽訂了住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。“對銀行而言，最高效的選擇是直接對接B端，銀行們都會優(yōu)先與開發(fā)商嘗試合作，因為對銀行而言，這種模式非常易于評估資產價值?！睏顒α璞硎?，“但在長租公寓的分散型業(yè)態(tài)中，和平臺機構的合作無疑是最高效的。對于入駐我們平臺的房源運營商，我們能非常清楚地知道他們擁有多少房源，每一個房源的差價區(qū)間，能對他們的營收情況和運營現(xiàn)狀都有一個比較準確的把握，根據它在我們平臺上房源的資產量，我會跟銀行做一個推介，甚至我還可以為他們做一個擔保，讓銀行放心地支持他們?！?/p>

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