拿下美國三成商業(yè)地產(chǎn) 中國買家跟日本有何不同

（原標(biāo)題：拿下美國三成商業(yè)地產(chǎn)，中國買家跟日本有何不同）

美國當(dāng)?shù)貢r(shí)間6月15日，今年2月份在美注冊成立的金陽（音譯）房地產(chǎn)公司花費(fèi)415萬美元購買了佛羅里達(dá)州勞德希爾市（Lauderhill）的一處購物中心。這是其在美國的首個(gè)房地產(chǎn)投資，同時(shí)也讓這家中資背景公司成功登上《邁阿密先驅(qū)報(bào)》等數(shù)家當(dāng)?shù)孛襟w的版面。

中國人對勞德希爾市并不熟悉，該市在佛羅里達(dá)州也不算出名。它距離邁阿密大約20英里，位于佛羅里達(dá)州著名的交通樞紐羅德岱堡（Fort Lauderdale）西面，這個(gè)小城市人口還不到7萬。根據(jù)美國統(tǒng)計(jì)局2010年的數(shù)據(jù)，該市非洲裔或者黑人比例達(dá)到81%，家庭平均年收入為37429美元，23％的人口在貧困線以下。

金陽房地產(chǎn)公司購買了位于西北商業(yè)大道6450號的19493平方英尺（約合1811平方米）的零售物業(yè)，每平方英尺近213美元?？偛吭O(shè)在紐約的投資集團(tuán)巴爾卡尼（Balkani）向其出售購物中心。

該交易中介、富蘭克林街公司零售總監(jiān)羅伯特·格拉納達(dá)向《邁阿密先驅(qū)報(bào)》透露，金陽正在佛羅里達(dá)布勞沃德縣（Broward County）尋找更多的物業(yè)進(jìn)行投資。

投資巨大但有所放緩

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2016年美國連續(xù)第二年成為最受中國房產(chǎn)投資企業(yè)歡迎的目的地，吸引了143億美元投資。其中最大的交易是安邦保險(xiǎn)集團(tuán)斥資65億美元從私募股權(quán)集團(tuán)黑石(Blackstone)手中收購Strategic Hotels & Resorts。而2016年中國買家對境外住宅、商業(yè)以及工業(yè)房地產(chǎn)的投資總額達(dá)到330億美元，比2015年增長53%。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)中介公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）的報(bào)告，中國（包括香港）是美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域2016年最大的外國投資方，占全美所有外國商業(yè)地產(chǎn)投資的29%。

海航集團(tuán)繼去年10月以65億美元從黑石集團(tuán)手中買下希爾頓酒店集團(tuán)25%股權(quán)后，3月下旬傳出正在牽頭以22億美元買下曼哈頓公園大道245號，價(jià)格創(chuàng)下紐約辦公大樓新高，該樓宇原為貝爾斯登銀行總部的辦公大樓。

已經(jīng)出爐的美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）2017年第一季度統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，在所有美國最火熱的5個(gè)外資投資住宅房產(chǎn)集中的城市，中國買家已經(jīng)在所有的城市里跌出前五名。而在2016年前，中國買家即使不是第一也名列前茅。根據(jù)NAR的統(tǒng)計(jì)，2016年中國的投資者對美國住宅房地產(chǎn)的支出大于273億美元，超過了其他國家的投資者。

與日本投資者不同

Vista Tower預(yù)計(jì)于2020年建成，屆時(shí)會成為芝加哥第三高的建筑，但這家超大型公寓和酒店塔還有另外一個(gè)第一：芝加哥歷史上第一大建筑貸款。這個(gè)94層樓的開發(fā)商從中國平安銀行借款7億美元。根據(jù)庫克縣的地產(chǎn)記錄，芝加哥的麥哲倫發(fā)展集團(tuán)（Magellan Development Group）及其投資伙伴中國大連萬達(dá)集團(tuán)今年4月28日從平安銀行獲得了貸款。

在此之前，芝加哥歷史上最大的貸款是唐納德·特朗普（Donald Trump）所借的6.4億美元，他曾經(jīng)在芝加哥河畔的瓦巴什大道（Wabash Avenue）上資助他的同名大樓，也是這座城市第二高的建筑。

Vista Tower由建筑師Jeanne Gang設(shè)計(jì)，價(jià)值10億美元，去年由于萬達(dá)集團(tuán)的投資而備受矚目。它擁有406個(gè)單位，是經(jīng)濟(jì)衰退以來最大的公寓開發(fā)項(xiàng)目，還包括約190間酒店客房。

萬達(dá)集團(tuán)參與投資的Vista Tower預(yù)計(jì)于2020年建成，將成為芝加哥第三高的建筑

在芝加哥，平安還是邁阿密開發(fā)商Crescent Heights在格蘭特公園南端計(jì)劃的“一號格蘭特公園”住宅樓的投資者?？偛课挥谥ゼ痈绲腃rescent Heights副總裁杰森·巴克博格（Jason Buchberg）告訴《芝加哥論壇報(bào)》，平安已經(jīng)向該項(xiàng)目承諾了超過1億美元的股權(quán)。

“許多人把中國對美國房地產(chǎn)的投資與上世紀(jì)80年代日本地產(chǎn)投資者的投資行為進(jìn)行比較，兩者有所不同。相比之下，有更多的中國地產(chǎn)開發(fā)商和投資方選擇在美國進(jìn)行項(xiàng)目收購、開發(fā)等多方面投資，而不只是單純對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金收購。兩者之間的市場模式和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也不同。”高力國際(Colliers International)副主席斯科特·蘭森姆（Scott Latham）在亞洲金融協(xié)會舉辦的中美房地產(chǎn)投資論壇上說。

1980~1990年，日本企業(yè)對美國房地產(chǎn)的投資金額曾高達(dá)780億美元，但是卻以失敗收場。三菱集團(tuán)當(dāng)時(shí)以250美元/平方英尺的價(jià)格買下了洛克菲勒中心。要是留到今天，即使算上通貨膨脹也能賺個(gè)盆滿缽滿。但是因?yàn)榇髽堑淖饨馃o法彌補(bǔ)舉債的利息支出，6年虧損6億美元，最后又以半價(jià)被洛克菲勒贖回。

“日本當(dāng)時(shí)投資美國的原因是日本國內(nèi)的利息太低，投資美國房產(chǎn)是為了追求更高的收益。所以都是純粹的地產(chǎn)投資行為，主要是提供融資項(xiàng)目，再通過租金取得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。” 蘭森姆說。這種模式?jīng)]有項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，但是要承擔(dān)大量金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)利率和匯率市場變化，逼迫日本企業(yè)減少金融杠桿的時(shí)候，必須盡快變賣資產(chǎn)。

“而中國投資者在中國的許多地產(chǎn)項(xiàng)目積累了良好的客戶資源。中資地產(chǎn)在美國通過項(xiàng)目收購，進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。而它們在中國已有的客戶資源有效減少了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。”蘭森姆說。

萬科美國執(zhí)行董事李凱彥表示，作為較早進(jìn)入美國地產(chǎn)市場的中國開發(fā)商之一，萬科已在紐約、舊金山、西雅圖三個(gè)城市擁有多個(gè)項(xiàng)目，紐約市場相對更大、更活躍，單個(gè)項(xiàng)目體量也大于舊金山市場。

日本三菱集團(tuán)曾高價(jià)買下洛克菲勒中心，但最終以失敗告終

投資多元化，從一線城市進(jìn)軍二線

隨著紐約等一線城市的價(jià)格越來越高，銷售越來越慢，中資投資也向二線城市進(jìn)軍。不僅僅是投入二線城市在地理上實(shí)現(xiàn)投資多元化，在具體的項(xiàng)目上也開拓市場實(shí)現(xiàn)多元化。

“與紐約、舊金山、華盛頓等一線城市相比，中國投資者在丹佛、西雅圖等二線城市更能以合理的資產(chǎn)價(jià)格、投資回報(bào)找到地產(chǎn)投資機(jī)會。在這些城市中，有中國學(xué)生聚集的頂尖大學(xué)，通往中國的直飛國際航班，這也讓中國投資者更容易了解本地市場?！睂ｉT為商業(yè)地產(chǎn)交易服務(wù)的HFF公司董事總經(jīng)理丹尼爾·喀什但（Dan Cashdan）在亞洲金融協(xié)會舉辦的中美房地產(chǎn)投資論壇上說。

今年5月中國人壽保險(xiǎn)宣布將聯(lián)合私募股權(quán)投資公司ElmTree共同投資美國定制開發(fā)資產(chǎn)包。中國人壽將買下總價(jià)值為9.5億美元的48處商業(yè)地產(chǎn)95%的股權(quán)，ElmTree將保留5%的股權(quán)，并繼續(xù)打理這些地產(chǎn)。這48個(gè)物業(yè)總面積為550萬平方英尺（約合51.1萬平方米），是由物流、辦公、醫(yī)療三類業(yè)態(tài)組成的多業(yè)態(tài)定制開發(fā)型成熟資產(chǎn)包，分布在以東部和北部五大湖區(qū)等人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利區(qū)域?yàn)橹鞯拿绹?1個(gè)州。

“擴(kuò)大投資的方向可以取得比一線熱點(diǎn)城市高的現(xiàn)金收益率，但是在市場下跌的時(shí)候流動(dòng)性很差。”喀什但說。也就是說，高現(xiàn)金收益率不是沒有風(fēng)險(xiǎn)，對于需要在未來賣出收回資金的投資者來說未必合適。

“房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)把這些能產(chǎn)生現(xiàn)金收益的房地產(chǎn)證券化?；饟碛蟹康禺a(chǎn)資產(chǎn)包，通過把至少90%的可課稅收入以股息方式分派給股東，也就是REITs的投資者，就可以使得基金避免繳納公司稅。投資人可以不必直接擁有整個(gè)資產(chǎn)包，從而能夠降低投資門檻，提高流動(dòng)性?！盡arks Paneth Accountants & Advisors合伙人邁克爾·赫爾維茨（Michael Hurwitz）說。

投資風(fēng)險(xiǎn)在哪里

投資美國地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)也是不能忽視的問題?？κ驳f，投資房地產(chǎn)要看利率最終會達(dá)到多高，而且美國的地理政治風(fēng)險(xiǎn)也值得注意。

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