樂(lè)視40億賣(mài)世茂工三：高進(jìn)高出下開(kāi)發(fā)商也不傻

（原標(biāo)題：樂(lè)視40億賣(mài)世茂工三：高進(jìn)高出下開(kāi)發(fā)商也不傻）

樂(lè)視非上市公司體系核心公司樂(lè)視控股正與萬(wàn)科商談出售樂(lè)視控股旗下位于北京三里屯的世茂廣場(chǎng)·工三商業(yè)項(xiàng)目(下簡(jiǎn)稱(chēng)世茂工三)，目前樂(lè)視方面希望的對(duì)價(jià)約40億元。對(duì)此，記者聯(lián)系樂(lè)視控股與萬(wàn)科，但截至目前，樂(lè)視方面并未對(duì)記者作出回應(yīng)，而萬(wàn)科方面則告訴記者對(duì)此事尚不知曉。

去年5月，總部在上海的房企世茂股份有限公司日前發(fā)布公告稱(chēng)，該公司將向樂(lè)視控股(北京)有限公司(下稱(chēng)“樂(lè)視控股”)轉(zhuǎn)讓下屬世茂新體驗(yàn)公司持有的北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)有限公司及世茂商管公司持有的新世紀(jì)公司100%股權(quán)，交易價(jià)格分別為29.20億元、0.52億元，合計(jì)29.72億元。

而北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)旗下的主要項(xiàng)目，是位于北京三里屯的商業(yè)地產(chǎn)世茂工三。世茂工三位于北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)附近的三里屯，緊鄰使館區(qū)、燕莎商圈及CBD等黃金區(qū)域，涵蓋商業(yè)、寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)。

而時(shí)至今日，當(dāng)年買(mǎi)下的地塊，對(duì)于今天的樂(lè)視來(lái)說(shuō)，成了燙手山芋，急于轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，像處理二手貨一樣。

事實(shí)上，自去年11月樂(lè)視資金鏈危機(jī)爆發(fā)，樂(lè)視董事長(zhǎng)賈躍亭就開(kāi)始啟動(dòng)對(duì)世茂工三的出售。

路透社在4月20日也曾報(bào)道，樂(lè)視已在洽談出售去年買(mǎi)入的世茂工三，或出售部分甚至全部物業(yè)，談判已進(jìn)行數(shù)月。但據(jù)記者了解，數(shù)月以來(lái)世茂工三所屬的樂(lè)視控股已有全國(guó)多家房企進(jìn)行接觸，但進(jìn)展并不順利，在對(duì)價(jià)上潛在投資方并未與樂(lè)視獲得一致。

40億元，這是樂(lè)視為三里屯世茂工三開(kāi)出的新價(jià)碼，這個(gè)價(jià)格較樂(lè)視去年邁入價(jià)格漲幅超過(guò)30%。也許你會(huì)說(shuō)在北京寸土寸金的地界里，熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)一年漲幅超過(guò)30%并不罕見(jiàn)，但是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，帳不能這么算。

雖然世茂工三隸屬于潮流圣地三里屯商圈，但與只有一路之隔的三里屯太古里的人潮涌動(dòng)相比顯得十分冷清。記者也曾多次探訪世茂工三，整體的店鋪呈現(xiàn)出冷清的現(xiàn)狀，對(duì)比周邊商街一層匯聚時(shí)尚大牌、潮流服飾熱門(mén)店鋪，世茂工三的一層商鋪?zhàn)龅母嗟氖沁\(yùn)動(dòng)特賣(mài)，就連最火熱的餐飲部分也并沒(méi)有出現(xiàn)其他商場(chǎng)需要排位等現(xiàn)象。

“世茂工三經(jīng)營(yíng)慘淡主要體現(xiàn)在三點(diǎn)，分別是體驗(yàn)感不強(qiáng)、業(yè)態(tài)分布不均及品牌定位?！?電商零售專(zhuān)家、百聯(lián)咨詢(xún)創(chuàng)始人、商性書(shū)院院長(zhǎng)莊帥指出位于北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)附近的三里屯，緊鄰使館區(qū)及CBD等黃金區(qū)域的世茂工三本應(yīng)享受到一部分太古里外溢的客流量，但進(jìn)駐品牌、商場(chǎng)定位與太古里差異性太大，不能與太古里形成互補(bǔ)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也分析稱(chēng)，虹吸效應(yīng)使得太古里周邊幾乎沒(méi)有堪稱(chēng)成功的購(gòu)物中心，倒是百貨撤店、商場(chǎng)易手的消息不少。

“在這種運(yùn)營(yíng)水平下，世茂工三一年內(nèi)租金水平上漲30%，地產(chǎn)商們算不過(guò)來(lái)這筆賬?！痹撊耸空f(shuō)。

萬(wàn)科內(nèi)部人員也向環(huán)球網(wǎng)記者表示，樂(lè)視在接手該物業(yè)的時(shí)候是30億元，現(xiàn)在出售的價(jià)格為40億元，但是租金不可能在短時(shí)間內(nèi)有一個(gè)質(zhì)的飛躍，那么你的物業(yè)升值30%邏輯是不成立的;其次，北京取消“商改住”后目前北京商業(yè)市場(chǎng)屬于井噴的狀態(tài);最后，從三里屯整個(gè)地塊來(lái)看，雖然大樹(shù)下面好乘涼，但是大樹(shù)下面也不長(zhǎng)草。三里屯區(qū)域的定位為購(gòu)物娛樂(lè)屬性，嚴(yán)格意義來(lái)說(shuō)它并不是一個(gè)商務(wù)區(qū)，所以樂(lè)視目前的售價(jià)并不在一個(gè)合理范圍內(nèi)。

對(duì)此，易居智庫(kù)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于此類(lèi)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否合理，關(guān)鍵要看后續(xù)業(yè)態(tài)布局是否合理。類(lèi)似區(qū)域和地段確實(shí)是比較佳的，這方面其實(shí)沒(méi)有太多的問(wèn)題，但后續(xù)轉(zhuǎn)手以后租賃市場(chǎng)是否足夠好，這個(gè)要打疑問(wèn)，而且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受電商沖擊等比較大，招租等都會(huì)有困難。

“此外，若商業(yè)改為辦公可行，將購(gòu)物中心變成寫(xiě)字樓散售的話(huà)，周邊目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)均價(jià)在5萬(wàn)-6萬(wàn)元每平方米之間，依照世茂工三的體量來(lái)看售價(jià)也應(yīng)在30億元左右。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

在此前樂(lè)視傳出有意出售世茂工三時(shí)，全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平就曾向媒體表示，當(dāng)時(shí)樂(lè)視出的價(jià)格讓很多業(yè)內(nèi)人士感到驚訝，“比較合適的價(jià)格應(yīng)該是在樂(lè)視交易價(jià)格60%左右，樂(lè)視收購(gòu)的價(jià)格是外行價(jià)”。如今尋找接盤(pán)者，業(yè)內(nèi)很難給出這個(gè)價(jià)。

記者了解到，樂(lè)視控股已把世茂工三股權(quán)全部質(zhì)押給中信銀行，從而融資約20億元。一年前，樂(lè)視控股從上海世茂購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格是29.72億元。

由于中信銀行并未給樂(lè)視控股斷貸，所以在工三項(xiàng)目上，樂(lè)視控股仍有時(shí)間來(lái)尋找買(mǎi)家，據(jù)了解，有開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)20億元被樂(lè)視團(tuán)隊(duì)認(rèn)為是扎空而拒絕。

若工三項(xiàng)目以40億元出售，扣掉解除質(zhì)押費(fèi)用和成本等，樂(lè)視可獲取10多億元自有資金，這對(duì)已被2家銀行斷貸、多家銀行觀望的樂(lè)視來(lái)說(shuō)，意味著寶貴的喘息機(jī)會(huì)。

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